Ở Gò Vấp, căn hộ chung cư hợp với người cần an ninh, thang máy, bãi xe có quản lý và ít lo sửa chữa; nhà phố trong hẻm hợp với người cần không gian linh hoạt, muốn tự quyết việc sửa sang, cần chỗ để nhiều xe hoặc làm kinh doanh nhỏ tại nhà. Không có lựa chọn nào tốt hơn cho tất cả; câu trả lời phụ thuộc vào gia đình bạn sống thế nào.
Vùng Gò Vấp có cả hai kiểu nhà: những dãy nhà ống san sát trong hẻm, và các chung cư mọc lên dọc những trục lớn như Phạm Văn Đồng, Nguyễn Oanh, Phan Văn Trị, Lê Đức Thọ trong khoảng hai mươi năm gần đây, bên cạnh vài khu chung cư cũ hơn. Bài này so sánh từ góc người ở thật, không bàn giá, không bàn lời lỗ đầu tư, và không nhắc tên dự án cụ thể nào.
So sánh nhanh theo những việc hằng ngày
Bảng dưới đây so ở mức điển hình. Mỗi chung cư, mỗi căn nhà phố có thể khác; dùng bảng như danh sách câu hỏi khi đi xem nhà.
| Việc hằng ngày | Chung cư | Nhà phố trong hẻm |
|---|---|---|
| Để xe máy, ô tô | Hầm xe có quản lý, nhưng giờ cao điểm xếp hàng ra vào; chỗ ô tô có thể hạn chế | Xe máy để trong nhà; ô tô tùy hẻm, nhiều hẻm không vào được |
| An ninh | Có bảo vệ, thẻ ra vào, camera; người lạ khó lên tận cửa | Phụ thuộc hẻm, hàng xóm và khoá cửa của chính mình |
| Mưa lớn, ngập | Căn hộ trên cao không ngập; hầm xe có thể bị ảnh hưởng nếu thoát nước kém | Nhà thấp hơn mặt hẻm có thể ngập vào nhà |
| Không gian | Diện tích cố định, khó cơi nới | Nhiều tầng, sân thượng, có thể sửa sang theo nhu cầu trong phạm vi được phép |
| Sửa chữa | Phần chung do ban quản lý lo; phần riêng tự lo, nhưng phải theo nội quy toà nhà | Tự lo hết: mái, chống thấm, điện nước, kết cấu |
| Chi phí định kỳ | Phí quản lý, phí gửi xe hằng tháng | Không có phí quản lý, nhưng chi sửa chữa lớn theo từng đợt |
| Kinh doanh tại nhà | Thường bị hạn chế theo nội quy | Linh hoạt hơn, nhất là nhà mặt hẻm lớn |
| Hàng xóm | Gần mà xa, ít va chạm nhưng cũng ít quen | Quen biết, giúp đỡ nhau; cũng dễ va chạm vì sát vách |
Đọc xong bảng, hãy đánh dấu ba dòng quan trọng nhất với gia đình mình. Thường đó là chỗ quyết định, thay vì cộng điểm tất cả.
Chung cư: những điều người mới ở hay bất ngờ
Người chuyển từ nhà phố trong hẻm lên chung cư thường bất ngờ đầu tiên vì giờ cao điểm ở thang máy và hầm xe. Một toà nhà vài trăm căn, sáng nào cũng đông người cùng xuống, cùng lấy xe, cùng ra cổng ra một trục đường đông như Phạm Văn Đồng. Nên hỏi cư dân đang ở về thời gian thật từ cửa căn hộ ra tới đường lớn vào buổi sáng.
Bất ngờ thứ hai là nội quy. Chung cư có quy định về giờ sửa chữa, giờ chuyển đồ, nuôi thú cưng, phơi đồ ngoài ban công, để đồ ở hành lang, đốt vàng mã. Với người quen sống tự do trong nhà riêng, những quy định này lúc đầu có thể thấy gò bó, nhưng chính chúng giữ cho môi trường chung dễ chịu.
Bất ngờ thứ ba là chuyện chung của toà nhà: phí quản lý tăng giảm, thang máy hỏng chờ sửa, bãi xe quá tải, tranh luận giữa cư dân với chủ đầu tư hoặc ban quản trị về quỹ bảo trì. Chung cư là sống trong một cộng đồng có tổ chức; bạn sẽ được mời họp cư dân, bầu ban quản trị, và tiếng nói của bạn có ý nghĩa nếu bạn tham gia.
Nhà phố trong hẻm: tự do đi kèm trách nhiệm
Nhà phố trong hẻm cho bạn quyền tự quyết: muốn làm thêm phòng thờ, mở rộng bếp, làm vườn trên sân thượng, cho thuê tầng trệt, đều có thể cân nhắc, miễn đúng quy định xây dựng. Nhiều gia đình ở Gò Vấp sống nhiều thế hệ trong một căn nhà ống, mỗi tầng một gia đình nhỏ, điều mà một căn hộ chung cư khó đáp ứng.
Đổi lại, mọi việc lớn nhỏ đều do mình lo. Mái dột, tường thấm, ống nước rò, nền ẩm, cống tắc, trộm cạy cửa, không có ban quản lý nào gọi đến. Nhà ống còn có những bất tiện riêng: hẹp ngang nên thiếu sáng ở giữa nhà, nhiều tầng nên người già lên xuống vất vả, tầng trệt để xe kiêm phòng khách.
Môi trường hẻm cũng là một phần của căn nhà. Một con hẻm sạch, hàng xóm tử tế, đầu hẻm có quán cà phê, tiệm tạp hoá, cuối hẻm có sân chơi cho trẻ, giá trị sống của căn nhà khác hẳn một con hẻm chật, ồn, hay ngập. Khi chọn nhà phố, bạn chọn cả một cộng đồng nhỏ.
Những câu hỏi nên hỏi khi xem căn hộ chung cư
Căn hộ đã có sổ hồng chưa? Hỏi rõ toà nhà đã được cấp giấy chứng nhận cho cư dân chưa, nếu chưa thì vì sao và đang vướng ở khâu nào. Đây là vấn đề từng xảy ra ở nhiều chung cư trong thành phố.
Phí quản lý bao gồm những gì? Bảo vệ, vệ sinh, vận hành thang máy, điện chiếu sáng chung. Hỏi thêm phí gửi xe tính riêng, mức điều chỉnh mấy năm gần đây.
Quỹ bảo trì đã được bàn giao cho ban quản trị chưa? Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được thu khi mua căn hộ theo quy định; việc quỹ được bàn giao và quản lý minh bạch giúp toà nhà có tiền sửa chữa lớn sau này.
Bãi xe có đủ chỗ không? Đặc biệt nếu gia đình có ô tô hoặc định mua. Hỏi cư dân đang ở chứ không chỉ hỏi người bán.
Toà nhà đã nghiệm thu phòng cháy chưa? Hệ thống báo cháy, chữa cháy tự động, thang thoát hiểm có hoạt động không, có diễn tập không.
Ban quản trị có hoạt động không? Một ban quản trị được bầu, họp định kỳ, công khai thu chi là dấu hiệu toà nhà được quản lý tốt.
Những câu hỏi nên hỏi khi xem nhà phố trong hẻm
Song song với giấy tờ, quy hoạch, lộ giới (đã bàn ở bài riêng về mua nhà hẻm), những câu hỏi sau giúp đánh giá việc ở thật:
- Nhà xây năm nào, đã sửa chữa lớn lần cuối khi nào, chống thấm mái và sàn vệ sinh còn tốt không.
- Tường chung với nhà bên có vết nứt không, nhà bên có định xây lại không, vì xây sát vách có thể ảnh hưởng nhà mình.
- Ánh sáng, thông gió ở giữa nhà ra sao, có giếng trời không.
- Nền nhà so với mặt hẻm, hẻm có từng ngập không, cống thoát ra đâu.
- Điện, nước đi âm hay nổi, đã thay mới chưa, đồng hồ điện công suất đủ cho máy lạnh, bếp điện không.
- Hẻm có thông không, xe cứu thương, xe chữa cháy vào được tới đâu.
- Hàng xóm xung quanh làm gì: ở thuần, cho thuê trọ, kinh doanh, xưởng nhỏ.
Ghi lại câu trả lời cho từng căn để so, như với chung cư. Nhà phố khó đánh giá hơn vì mỗi căn một khác, nên ghi chép càng cần thiết.
Gợi ý theo từng giai đoạn của gia đình
Người trẻ độc thân hoặc vợ chồng mới cưới, đi làm cả ngày, ít khách, thường thấy căn hộ chung cư tiện: an ninh, không lo sửa nhà, có tiện ích chung như hồ bơi, phòng tập nếu toà nhà có. Gia đình có con nhỏ cần cân nhắc thêm: chung cư có sân chơi, khu cây xanh an toàn không, hay nhà phố trong hẻm gần công viên như Công viên Văn hoá Gia Định, gần trường mầm non, tiểu học.
Gia đình nhiều thế hệ, có ông bà cùng ở, thường cần nhà phố nhiều tầng hoặc căn hộ diện tích lớn ở tầng thấp. Người già đi lại khó thì cầu thang nhà ống là một trở ngại thật; chung cư có thang máy lại giải quyết được chuyện này, nhưng phải xem thang máy có ổn định không.
Người cần làm kinh doanh nhỏ tại nhà, như bán hàng online cần kho, tiệm may, tiệm sửa đồ, thường chọn nhà phố trong hẻm rộng. Ngược lại, người làm việc tại nhà cần yên tĩnh có thể thấy căn hộ ở tầng cao, xa đường, dễ chịu hơn nhà hẻm sát vách.
Chung cư cũ và chung cư mới: khác nhau không chỉ ở tuổi
Bên cạnh các toà nhà mới dọc những trục lớn, vùng Gò Vấp còn có những chung cư xây từ lâu hơn, ít tầng, không thang máy hoặc thang máy cũ, căn hộ nhỏ, không có hầm xe. Ở những toà nhà như vậy, chi phí sống hằng tháng thường thấp, cộng đồng cư dân gắn bó lâu năm, nhưng cơ sở vật chất xuống cấp: thấm dột, đường ống cũ, hệ thống phòng cháy chưa đầy đủ theo chuẩn hiện nay.
Chung cư mới có thang máy, hầm xe, hệ thống phòng cháy, bảo vệ, có khi có tiện ích như hồ bơi, khu vui chơi. Đổi lại là phí quản lý và gửi xe cao hơn, mật độ cư dân đông, và một số toà nhà còn tồn đọng chuyện giấy chứng nhận hoặc tranh chấp quản lý giữa cư dân với chủ đầu tư.
Khi xem chung cư cũ, hãy chú ý thêm đến kế hoạch cải tạo, xây lại của thành phố nếu có thông tin công khai, vì chung cư xuống cấp có thể nằm trong diện cải tạo. Với chung cư mới, đọc kỹ quy chế quản lý và hỏi cư dân về chất lượng vận hành sau vài năm, không chỉ nhìn sảnh đẹp ngày đầu.
Chi phí ở lâu dài: so cách tính, không so con số
Bài này không nêu giá, nhưng có một cách nghĩ giúp so hai kiểu nhà công bằng hơn. Với căn hộ, cộng các khoản đều đặn: phí quản lý, phí gửi xe cho từng chiếc, điện nước theo giá sinh hoạt, chi phí sửa chữa phần riêng trong căn hộ. Với nhà phố, các khoản đều đặn ít hơn, nhưng cứ vài năm lại có một đợt chi lớn: chống thấm mái, sơn lại, thay ống nước, có khi nâng nền vì hẻm cao lên.
Thử chia những khoản chi lớn của nhà phố ra theo năm để so với khoản phí đều đặn của chung cư; nhiều gia đình ngạc nhiên vì hai bên không chênh nhiều như họ tưởng. Ngoài tiền, hãy tính cả công sức: người bận rộn có thể sẵn lòng trả phí để không phải tự lo thợ thuyền, còn người khéo tay, có thời gian lại thấy tự lo nhà phố là chuyện bình thường.
Cuối cùng là giá trị không đo được bằng tiền: một sân thượng để trồng cây, một con hẻm có hàng xóm quen, hay một căn hộ yên tĩnh trên cao nhìn ra khoảng trời rộng. Đó là phần lựa chọn của riêng mỗi gia đình.
Câu hỏi thường gặp
Chung cư ở Gò Vấp có bị ngập không?
Căn hộ ở trên cao không bị ngập, nhưng tầng hầm để xe và lối ra vào có thể bị ảnh hưởng khi mưa lớn nếu hệ thống thoát nước của toà nhà và khu vực kém. Hỏi cư dân đang ở về những trận mưa lớn gần đây, xem hầm xe có từng phải di dời xe không.
Sổ hồng chung cư có thời hạn không?
Quyền sở hữu căn hộ và thời hạn sử dụng nhà chung cư được quy định trong luật nhà ở và luật đất đai hiện hành, với những điểm còn được bàn luận nhiều. Nên đọc kỹ thông tin trên giấy chứng nhận và hỏi người có chuyên môn pháp lý khi cần.
Phí quản lý chung cư do ai quyết định?
Thường được xác định theo hợp đồng mua bán và quy chế quản lý toà nhà, và có thể được điều chỉnh thông qua hội nghị nhà chung cư theo quy định. Cư dân có quyền được công khai thu chi và tham gia biểu quyết các vấn đề chung.
Nhà phố trong hẻm nhỏ có bán lại khó không?
Thường khó hơn nhà hẻm rộng, xe hơi vào được, vì nhóm người mua hẹp hơn. Nhưng điều đó còn tùy giấy tờ, vị trí, môi trường hẻm. Bài này không khuyên đầu tư; nếu mua để ở lâu dài, hãy ưu tiên những gì quan trọng với cuộc sống hằng ngày của gia đình.
Ở chung cư có nuôi chó mèo được không?
Tùy nội quy từng toà nhà. Có nơi cho phép với điều kiện như đăng ký, rọ mõm khi đi thang máy, dọn vệ sinh; có nơi hạn chế. Hỏi rõ trước khi mua hoặc thuê, đừng để chuyển vào rồi mới biết.
Người cao tuổi nên ở chung cư hay nhà phố?
Chung cư có thang máy giúp người già đi lại dễ hơn nhà ống nhiều tầng, nhưng một số người già lại thấy chung cư cô đơn, thiếu hàng xóm trò chuyện. Nhà phố tầng thấp, phòng ngủ ở tầng trệt hoặc tầng một, trong hẻm có xóm giềng thân thiết cũng là lựa chọn tốt.