Khi chọn nhà ở Gò Vấp, đừng hỏi "khu này có ngập không" mà hãy xem: nền nhà cao hơn hay thấp hơn mặt hẻm, mặt hẻm thấp hơn hay cao hơn đường chính, nước mưa trên mái và sân chảy đi đâu, và trên chân tường các nhà quanh đó có vết nước cũ không. Bốn câu hỏi đó nói thật hơn mọi lời giới thiệu.
Gò Vấp mang chữ "gò" vì có những gò đất cao, nhưng vùng này cũng có chỗ trũng, nhất là phía bắc và tây bắc gần sông Vàm Thuật, rạch Bến Cát và các kênh nhỏ. Qua nhiều năm, đường phố được nâng cấp, mặt đường cao dần lên, trong khi nhiều căn nhà cũ giữ nguyên nền. Chuyện đi xe qua đoạn ngập đã có ở mục giao thông; bài này chỉ bàn chuyện chọn nhà, sửa nhà để nước không vào nhà.
Vì sao nhiều nhà cũ ở Gò Vấp "bị lún" so với đường
Người ở lâu hay nói nhà mình "bị lún", nhưng thường thì căn nhà không lún mấy; chính mặt đường và mặt hẻm đã được nâng lên sau mỗi lần làm lại. Mỗi đợt thảm nhựa, đổ bê tông hẻm, lắp cống mới, cao độ mặt đường tăng thêm một chút. Vài lần như vậy, căn nhà xây từ nhiều chục năm trước đã nằm thấp hơn mặt hẻm, và nước mưa trên hẻm có đường chảy thẳng vào phòng khách.
Đi trong các hẻm ở Gò Vấp, bạn dễ thấy cảnh nhà này cao nhà kia thấp như bậc thang: nhà mới xây hoặc mới nâng nền thì cao hẳn, nhà cũ thì phải bước xuống mới vào được cửa. Mỗi lần mưa lớn, nhà thấp hứng nước không chỉ từ hẻm mà cả từ sân nhà bên cạnh đổ sang.
Có nhà chọn cách đổ thêm một bậc dốc nhỏ trước cửa, chặn nước từ hẻm, nhưng bậc dốc lấn ra lòng hẻm lại gây vướng cho người đi và dễ va chạm với hàng xóm.
Thêm vào đó, đô thị hoá nhanh làm đất thấm nước ít đi, ao hồ bị lấp, nước mưa dồn vào cống nhanh hơn. Khi mưa lớn trùng lúc triều cường những tháng cuối năm, nước trong cống ở các khu gần kênh rạch thoát chậm, có khi trào ngược qua miệng cống, kể cả cống trong nhà.
Năm dấu hiệu nên đọc khi xem nhà
Khi đi xem nhà để thuê hay mua, nhất là vào mùa khô khi mọi thứ trông khô ráo, những dấu hiệu sau giúp bạn biết căn nhà đã từng đối mặt với nước thế nào:
- Bậc cửa: từ mặt hẻm bước lên hay bước xuống để vào nhà. Phải bước xuống là dấu hiệu rõ nhất.
- Vết ố ngang chân tường: một đường mờ đều trên tường bên trong và bên ngoài, ở cùng độ cao, thường là mức nước đã từng lên.
- Ray hoặc khe gắn tấm chắn: hai bên khung cửa có rãnh hoặc thanh sắt để cài tấm chắn nước, nghĩa là chủ nhà đã quen phải chặn nước.
- Đồ đạc kê cao: tủ, kệ, ổ điện đặt cao bất thường ở tầng trệt, chân giường kê gạch.
- Hàng xóm: nhà quanh đó có tấm chắn trước cửa, có nhà vừa nâng nền, có ai đang sửa chân tường. Hỏi thăm một câu, người ở lâu thường sẵn lòng kể.
Ngoài ra, nếu có thể, hãy quay lại xem nhà ngay sau một trận mưa lớn. Mười phút sau cơn mưa nói nhiều hơn mười lần đi xem lúc trời nắng.
Thuê và mua: cùng một căn nhà, mức chịu đựng khác nhau
Người thuê có thể chuyển đi nếu nhà ngập; người mua thì gắn với căn nhà lâu dài. Vì vậy cùng một dấu hiệu, cách cân nhắc khác nhau.
| Tình huống | Với người thuê | Với người mua |
|---|---|---|
| Nhà thấp hơn hẻm một chút, có tấm chắn | Chấp nhận được nếu tầng trệt chỉ để xe, phòng ngủ ở trên; hỏi chủ cách xử lý khi mưa | Tính trước chi phí nâng nền hoặc cải tạo, coi đó là một phần giá trị căn nhà |
| Ngập vào nhà mỗi mùa mưa | Cân nhắc kỹ, nhất là khi có con nhỏ, người già, xe và đồ điện tử | Cần khảo sát kỹ, hỏi ý kiến người có chuyên môn về kết cấu và thoát nước |
| Nước trào ngược từ cống trong nhà | Hỏi chủ đã lắp van một chiều chưa; nếu chưa, đề nghị lắp | Phải xử lý hệ thoát nước trong nhà, không chỉ nâng nền |
| Hẻm ngập nhưng nhà cao, không vào nhà | Chủ yếu bất tiện đi lại, để ý chỗ để xe | Ít ảnh hưởng kết cấu, nhưng ảnh hưởng sinh hoạt hằng ngày và có thể cả giá trị khi bán lại |
Những đánh giá này là nguyên tắc chung. Mức độ ngập thay đổi theo từng năm, nhất là khi khu vực có công trình chống ngập mới, nên ưu tiên thông tin gần nhất từ người đang ở.
Nâng nền: những gì cần nghĩ trước khi đập
Nâng nền là lựa chọn của nhiều gia đình ở Gò Vấp khi nhà đã thấp hơn mặt hẻm quá nhiều. Nhưng nâng nền không đơn giản là đổ thêm một lớp gạch cát. Nâng lên thì trần tầng trệt thấp xuống, cửa đi, cửa sổ, cầu thang, ổ điện, bồn cầu, đường ống đều phải làm lại theo cao độ mới. Nhà ống vốn đã thấp tầng trệt, nâng nền nhiều có thể khiến tầng trệt bí bức.
Có nhà chọn nâng nền kết hợp nâng cả sàn, thậm chí kích nâng toàn bộ căn nhà; đây là việc kỹ thuật phức tạp, cần đơn vị có kinh nghiệm và thường cần thủ tục xin phép theo quy định xây dựng. Việc sửa chữa, cải tạo có ảnh hưởng kết cấu nên hỏi trước cơ quan quản lý xây dựng ở phường nơi có nhà để biết có cần giấy phép không.
Một điều hay bị quên: nâng nền nhà mình có thể làm nước dồn sang nhà hàng xóm thấp hơn. Ở trong hẻm, nói chuyện trước với nhà bên cạnh, cùng tính hướng thoát nước, giữ được tình làng nghĩa xóm và tránh tranh chấp sau này.
Trước khi quyết định nâng nền, hãy tìm hiểu thêm kế hoạch làm đường, làm cống của khu vực nếu có thông tin công khai. Vừa nâng nền xong mà hẻm lại được nâng cấp thêm thì công sức có thể giảm giá trị.
Những giải pháp nhỏ hơn nâng nền
Tấm chắn nước ở cửa. Thanh hoặc tấm chắn cài vào khung cửa khi trời mưa lớn, chặn nước từ hẻm tràn vào. Hiệu quả với nước nông và ngập ngắn, rẻ và tháo lắp nhanh. Cần khung cửa chắc và gioăng kín.
Van một chiều cho cống. Lắp vào đường thoát nước trong nhà để nước từ cống ngoài không trào ngược vào nhà vệ sinh, bếp, sàn khi cống ngoài đầy. Đây là chỗ nhiều nhà bỏ quên, trong khi nước trào từ dưới lên thường bẩn hơn nước mưa.
Nâng ổ điện và thiết bị. Đưa ổ cắm tầng trệt lên cao, đặt cầu dao riêng cho tầng trệt để ngắt khi nước vào. Tủ lạnh, máy giặt kê lên bệ.
Đổi công năng tầng trệt. Dùng tầng trệt để xe, kho, bếp gọn; phòng ngủ và đồ quý chuyển lên lầu. Nhiều gia đình ở chỗ trũng sống ổn bằng cách này.
Giữ cống thông. Vệ sinh hố ga, lưới chắn rác trước mùa mưa; nhắc nhau không xả rác, túi ni lông xuống cống trong hẻm. Một miệng cống bị bịt có thể làm cả đoạn hẻm ngập.
Chuẩn bị nhà trước mùa mưa
Mùa mưa ở thành phố thường kéo dài khoảng nửa năm, từ giữa năm đến cuối năm, kèm theo những đợt triều cường. Dành một buổi cuối tuần trước mùa mưa để làm những việc sau:
- Kiểm tra mái, máng xối, ống thoát nước mưa trên mái có bị lá, rác bịt không.
- Thử tấm chắn nước, thay gioăng nếu đã cứng, nứt.
- Vệ sinh hố ga trong nhà, kiểm tra van một chiều nếu có.
- Chuyển đồ điện tử, giấy tờ, đồ quý ở tầng trệt lên cao.
- Chuẩn bị chỗ dắt xe lên cao hoặc phương án gửi xe khi có dự báo mưa lớn kéo dài.
- Lưu lại số điện thoại của tổ dân phố, hàng xóm để báo nhau khi nước lên lúc đêm.
Người thuê có thể đề nghị chủ nhà cùng làm những việc này; phần lớn chủ nhà đều muốn nhà mình không bị ngập.
Mua nhà ở chỗ trũng: hỏi thêm những gì
Người mua gắn với căn nhà nhiều năm, nên ngoài các dấu hiệu bên ngoài, cần hỏi và kiểm thêm vài điều trước khi quyết định:
- Nhà đã từng nâng nền chưa, nâng khi nào, nâng bao nhiêu; nếu đã nâng mà vẫn thấp hơn hẻm, nghĩa là hẻm đã được nâng sau đó.
- Móng và tường tầng trệt có bị ngấm nước lâu ngày không: bong sơn, mục chân cửa gỗ, rỉ sắt ở chân khung cửa.
- Hệ thống thoát nước trong nhà đi về đâu, có hố ga riêng không, có van một chiều không.
- Khu vực có dự án làm đường, làm cống sắp tới không, theo thông tin công khai; điều này có thể khiến hẻm được nâng thêm.
- Chi phí cải tạo dự kiến nếu phải nâng nền hoặc xây lại, để so với giá mua và với những căn nền cao trong cùng khu.
- Giấy tờ nhà, quy hoạch, lộ giới, như với bất kỳ căn nhà nào; ngập là một yếu tố, không phải yếu tố duy nhất.
Nếu có thể, nhờ một người có chuyên môn xây dựng đi xem cùng. Một buổi khảo sát ngắn có thể giúp bạn tránh một khoản sửa chữa lớn sau khi đã mua.
Sau một trận ngập: dọn nhà và giữ an toàn
Khi nước vào nhà, việc đầu tiên là ngắt điện tầng trệt nếu có thể làm an toàn, tức là cầu dao ở chỗ khô và tay bạn khô. Đừng lội nước khi chưa ngắt điện, vì ổ cắm ngập nước có thể gây giật. Đồ điện đã ngâm nước không cắm điện lại cho đến khi đã khô hoàn toàn và được thợ kiểm tra.
Nước tràn từ hẻm và cống thường lẫn bùn, rác và chất bẩn. Khi dọn, đeo găng tay, ủng, rửa sạch nền bằng nước sạch rồi lau khô, mở cửa cho thoáng. Chân tường, chân tủ gỗ nên lau khô nhanh để tránh mốc. Thực phẩm, đồ ăn đã ngâm nước nên bỏ.
Sau ngập là thời điểm muỗi sinh sôi ở những chỗ nước đọng: chậu cây, lốp xe cũ, xô chậu để ngoài sân. Đổ hết nước đọng quanh nhà trong vài ngày sau mưa là việc nhỏ giúp cả xóm bớt nguy cơ sốt xuất huyết.
Người thuê nhớ chụp ảnh tình trạng nhà và đồ đạc ngay khi sự cố xảy ra, báo chủ nhà để cùng tính cách sửa chữa. Những ảnh này hữu ích khi trao đổi về trách nhiệm sau này.
Câu hỏi thường gặp
Làm sao biết một căn nhà ở Gò Vấp có từng ngập không?
Xem bậc cửa so với mặt hẻm, vết ố ngang chân tường, khe gắn tấm chắn nước ở khung cửa, và hỏi hàng xóm đã ở lâu. Nếu có thể, quay lại xem ngay sau một trận mưa lớn. Thông tin của năm gần nhất đáng tin hơn chuyện kể từ nhiều năm trước.
Nâng nền nhà có cần xin phép không?
Tùy mức độ can thiệp. Nâng nền có ảnh hưởng đến kết cấu, chiều cao tầng, mặt tiền thường phải tuân theo quy định về sửa chữa, cải tạo nhà ở. Nên hỏi cơ quan quản lý xây dựng ở phường nơi có nhà trước khi thi công để biết có cần giấy phép không.
Tấm chắn nước có chặn được ngập không?
Chặn được nước nông, ngập ngắn sau mưa, nhất là nước tràn từ hẻm. Nhưng không chặn được nước trào ngược từ cống trong nhà, và không hiệu quả khi nước lên cao kéo dài. Nên kết hợp với van một chiều và giữ cống thông.
Thuê nhà bị ngập làm hỏng đồ thì ai chịu?
Tùy thoả thuận trong hợp đồng và nguyên nhân. Hư hỏng do kết cấu nhà, hệ thống thoát nước của chủ nhà khác với đồ đạc cá nhân người thuê để dưới thấp. Nên thoả thuận từ đầu, chụp ảnh khi sự cố xảy ra và báo chủ nhà ngay.
Khu phía bắc Gò Vấp gần sông có nên ở không?
Không nên gộp chung cả một khu. Gần sông Vàm Thuật có chỗ trũng chịu triều cường, nhưng cũng có nhiều nhà nền cao, thoáng mát. Đánh giá từng căn theo nền nhà, mặt hẻm và kinh nghiệm hàng xóm, thay vì loại bỏ cả vùng.
Mua nhà thấp hơn mặt hẻm có nên không?
Có thể, nếu bạn tính đủ chi phí và công sức cải tạo, và giá mua đã phản ánh điều đó. Nên nhờ người có chuyên môn xem kết cấu trước khi quyết định nâng nền hay xây lại, và kiểm tra giấy tờ, quy hoạch như với bất kỳ căn nhà nào.