Chọn mặt bằng ở Gò Vấp quan trọng nhất là khớp kiểu kinh doanh với kiểu đường: đường lớn như Phạm Văn Đồng hợp showroom có chỗ đậu xe, không hợp quán nhỏ cần khách ghé ngang; trục chợ như Quang Trung, Nguyễn Văn Nghi đông khách nhưng khó dừng đỗ; hẻm lớn đông dân trọ hợp quán ăn, tiệm dịch vụ khu phố với chi phí mềm hơn. Tiếp theo là kiểm ba thứ hay bị bỏ qua: đoạn đường có ngập khi mưa không, có dự án mở rộng hay rào chắn sắp tới không, và giấy tờ của người cho thuê có đúng không.
Bài không nêu giá thuê vì giá thay đổi theo từng đoạn đường và từng thời điểm; thay vào đó là cách tự khảo sát, cách so sánh các phương án, câu nên hỏi chủ nhà và các điều khoản hợp đồng cần soát. Địa bàn là vùng Gò Vấp cũ, nay là sáu phường Gò Vấp, Hạnh Thông, An Nhơn, Thông Tây Hội, An Hội Tây và An Hội Đông.
Mặt phố lớn, trục chợ hay hẻm lớn: so sánh nhanh
Ba kiểu mặt bằng hay gặp ở Gò Vấp có ưu nhược khác nhau. Bảng dưới so sánh theo những tiêu chí chủ cửa hàng nhỏ quan tâm nhất.
| Tiêu chí | Mặt tiền đường lớn | Trục chợ, đường buôn bán | Hẻm lớn đông dân |
|---|---|---|---|
| Ví dụ trong vùng | Phạm Văn Đồng, đoạn rộng của Nguyễn Kiệm | Quang Trung, Nguyễn Văn Nghi, Lê Đức Thọ | Hẻm xe hơi nhiều nhà trọ ở các phường phía bắc |
| Lượng người qua | Rất nhiều nhưng đi nhanh | Nhiều, đi chậm, hay ghé | Ít hơn nhưng là khách lặp lại |
| Chỗ dừng đỗ | Khó nếu không có sân trước | Rất khó giờ cao điểm | Dễ hơn, gửi tạm trước cửa |
| Chi phí thuê | Cao | Cao, tuỳ đoạn | Thấp hơn rõ rệt |
| Hợp với | Showroom, văn phòng, ngân hàng, chuỗi | Bán lẻ, ăn uống, dịch vụ nhanh | Quán ăn khu phố, giặt ủi, tạp hoá, tiệm tóc |
| Rủi ro chính | Rào chắn thi công, cấm dừng | Kẹt xe, lấn chiếm bị xử lý | Hẻm ngập, phụ thuộc vài trăm hộ |
Không có lựa chọn nào tốt tuyệt đối. Một tiệm giặt ủi trong hẻm lớn có ba dãy nhà trọ có thể sống khoẻ hơn một tiệm giặt ủi mặt tiền đường lớn mà khách không dừng xe được.
Tự khảo sát một mặt bằng trước khi đặt cọc
Phần lớn sai lầm khi thuê mặt bằng đến từ việc nhìn một lần vào giờ đẹp rồi quyết. Trình tự dưới đây tốn vài buổi nhưng tránh được việc mất cọc và mất tiền sửa sang.
- Đến ít nhất ba khung giờ khác nhau: sáng sớm, trưa, tối; một ngày thường và một ngày cuối tuần. Ghi lại lượng người qua và số người dừng lại ở các cửa hàng bên cạnh.
- Đếm số cửa hàng cùng loại trong bán kính đi bộ vài phút. Có thể xem thêm trong danh bạ doanh nghiệp của trang và trên các ứng dụng bản đồ.
- Hỏi chuyện vài chủ tiệm lân cận: đoạn này ngập không, mất điện thường không, khách đông vào mùa nào, mặt bằng này trước đây ai thuê và vì sao trả.
- Đứng ở vị trí khách sẽ đứng: nhìn từ hai chiều đường xem có thấy cửa hàng không, có chỗ dừng xe máy không, có dải phân cách khiến khách chiều bên kia phải quay đầu xa không.
- Nếu có thể, quay lại sau một trận mưa lớn để xem nước có tràn vào lề và nền nhà không.
- Hỏi phường hoặc tìm trên thông tin công khai về kế hoạch mở rộng đường, làm cống, làm cầu ở đoạn đó.
- Chỉ đặt cọc khi đã xem giấy tờ nhà và thống nhất nội dung hợp đồng bằng văn bản.
Thông tin người cho thuê tự giới thiệu, như "quán trước bán rất đông", chỉ nên coi là tham khảo. Mặt bằng đổi chủ nhiều lần trong thời gian ngắn là dấu hiệu nên hỏi kỹ thêm.
Những yếu tố riêng của Gò Vấp nên tính tới
Ngập khi mưa lớn. Một số đoạn đường và hẻm trong vùng từng ngập sau các trận mưa lớn, nhất là nơi nền đường đã được nâng cao hơn nền nhà. Với cửa hàng có hàng hoá để dưới sàn như vật liệu, điện máy, vải, đây là rủi ro thiệt hại trực tiếp. Hỏi chủ nhà và hàng xóm, nhìn vệt nước trên tường và cửa cuốn là cách nhanh nhất để biết.
Tiếng ồn máy bay. Phần phía nam của vùng nằm gần đường hạ cánh, cất cánh của sân bay Tân Sơn Nhất. Với cửa hàng bán lẻ thì không đáng kể, nhưng với phòng thu, lớp học, phòng khám cần yên tĩnh hay homestay thì nên đứng nghe thử vào giờ cao điểm bay.
Thi công hạ tầng. Các dự án mở đường, làm cống thoát nước, công trình giao thông lớn có thể dựng rào chắn cả năm. Khi rào dựng trước cửa, doanh thu nhiều tiệm giảm mạnh. Người thuê dài hạn nên hỏi kỹ và cân nhắc điều khoản giảm tiền thuê nếu bị ảnh hưởng do thi công kéo dài.
Vỉa hè và chỗ để xe. Vỉa hè không phải phần của mặt bằng thuê. Việc dùng vỉa hè để bày hàng, đặt bàn ghế hay để xe khách chỉ được ở những nơi và trong phạm vi chính quyền cho phép; tính doanh thu dựa trên việc "bày ra vỉa hè" là tính trên một thứ có thể bị dẹp bất cứ lúc nào.
Câu nên hỏi chủ nhà trước khi ký
Người cho thuê ở Gò Vấp phần lớn là hộ gia đình cho thuê tầng trệt hoặc cả căn nhà ống. Hỏi rõ những câu dưới đây giúp tránh bất ngờ sau khi đã bỏ tiền sửa sang.
- Nhà đứng tên ai, có sổ hồng không, người ký hợp đồng có phải chủ sở hữu hoặc người được uỷ quyền hợp lệ không.
- Nhà có đang thế chấp ngân hàng không; nếu có, ngân hàng có biết và đồng ý cho thuê không.
- Có được sửa sang, đục tường, làm gác lửng, lắp biển hiệu không; khi trả mặt bằng có phải khôi phục nguyên trạng không.
- Điện nước tính theo giá nào, đồng hồ riêng hay chung với chủ nhà; công suất điện có đủ cho máy lạnh, bếp, máy móc không.
- Chủ nhà có còn ở tầng trên không; giờ giấc đi lại, lối đi chung, chỗ để xe chia thế nào.
- Tiền thuê tăng theo cách nào qua các năm, tiền cọc bao nhiêu tháng, điều kiện trả lại cọc.
- Trước đây đã có ai kinh doanh ngành giống mình ở đây chưa, và có từng bị hàng xóm phản ánh về tiếng ồn, mùi, khói không.
Câu cuối đặc biệt quan trọng với quán ăn, quán nhậu, xưởng nhỏ: một mặt bằng từng bị khu phố phản ánh nhiều lần thì người thuê mới cũng dễ gặp lại chuyện đó.
Điều khoản hợp đồng cần soát kỹ
Thời hạn và quyền gia hạn. Chi phí sửa sang mặt bằng thường phải vài năm mới thu hồi. Hợp đồng quá ngắn, không có quyền ưu tiên gia hạn, là rủi ro bị lấy lại mặt bằng đúng lúc vừa có khách.
Đơn phương chấm dứt. Ghi rõ trường hợp nào mỗi bên được chấm dứt trước hạn, phải báo trước bao lâu, bồi thường thế nào. Tránh câu chung chung kiểu "bên A có quyền lấy lại nhà khi cần".
Tiền cọc. Ghi rõ số tiền, điều kiện hoàn trả, thời hạn hoàn trả, khấu trừ những khoản gì. Nhận và trả cọc nên có biên nhận hoặc chuyển khoản.
Thuế cho thuê nhà. Người cho thuê có nghĩa vụ kê khai thuế với thu nhập cho thuê. Hai bên nên ghi rõ ai chịu khoản này, và nếu doanh nghiệp thuê cần chứng từ hợp lệ để hạch toán chi phí thì phải thoả thuận từ đầu.
Mục đích sử dụng. Ghi đúng ngành định kinh doanh. Khi cần xin giấy phép, như giấy chứng nhận an toàn thực phẩm hay thẩm duyệt phòng cháy, cơ quan cấp phép có thể cần hợp đồng thuê ghi đúng mục đích.
Sang nhượng và cho thuê lại. Nếu sau này muốn sang lại cửa hàng cho người khác, hợp đồng phải cho phép hoặc ít nhất ghi cách xin đồng ý của chủ nhà. Không có điều khoản này, khoản đầu tư sửa sang gần như mất trắng khi nghỉ.
Tính chi phí ban đầu và thời gian hoà vốn trước khi ký
Nhiều người thuê mặt bằng chỉ nhìn tiền thuê hằng tháng, trong khi khoản lớn thật sự là tiền bỏ ra một lần lúc đầu: tiền cọc, tiền sang nếu có, tiền sửa sang, làm biển hiệu, lắp điện nước, mua quầy kệ, máy móc, cộng thêm vài tháng chi phí khi chưa có khách đều. Ở một khu cạnh tranh như Gò Vấp, cửa hàng mới thường cần thời gian để khách trong khu biết tới.
Cách tính đơn giản: cộng toàn bộ chi phí ban đầu, ước lãi gộp mỗi tháng khi đã ổn định (doanh thu trừ giá vốn hàng bán), trừ chi phí cố định hằng tháng gồm tiền thuê, lương, điện nước, phí khác. Phần còn lại mới là tiền dùng để thu hồi vốn ban đầu. Lấy chi phí ban đầu chia cho phần còn lại này ra số tháng hoà vốn. Ví dụ giả định: chi phí ban đầu bằng mười lăm lần tiền thuê một tháng, phần thu hồi mỗi tháng bằng nửa tiền thuê thì cần khoảng ba mươi tháng mới hoà vốn.
Nếu số tháng hoà vốn dài hơn thời hạn hợp đồng thuê, hoặc dài hơn khoảng thời gian bạn chắc chắn giữ được mặt bằng, đó là tín hiệu nên thương lượng lại tiền thuê, giảm chi phí sửa sang, hoặc tìm chỗ khác. Phép tính này cũng là lý lẽ tốt để đề nghị chủ nhà cho vài tháng miễn hoặc giảm tiền thuê đầu kỳ, thời gian bạn sửa sang và chưa có doanh thu.
Sang lại mặt bằng: cơ hội và cái bẫy
Ở Gò Vấp rất nhiều cửa hàng được "sang lại", tức người đang thuê nhượng cho người mới cả mặt bằng lẫn đồ đạc, kèm một khoản tiền sang. Cách này giúp người mới có sẵn quầy kệ, bếp, máy lạnh, đôi khi cả khách quen, nên vào việc nhanh hơn.
Cái bẫy nằm ở chỗ người sang lại không phải chủ nhà. Khoản tiền sang trả cho người thuê cũ, nhưng quyền ở lại mặt bằng phụ thuộc vào hợp đồng với chủ nhà. Đã có nhiều trường hợp người mới trả tiền sang xong thì chủ nhà không đồng ý, hoặc chỉ ký hợp đồng ngắn với giá cao hơn. Vì vậy, trước khi trả tiền sang, hãy gặp chính chủ nhà, thống nhất hợp đồng mới đứng tên mình, rồi mới giao tiền cho người thuê cũ.
Cũng nên hỏi thẳng lý do sang lại. "Về quê", "chuyển ngành" có thể đúng, nhưng cũng có khi là ế khách, sắp có rào chắn thi công hoặc hợp đồng sắp hết mà chủ nhà không gia hạn. Tự khảo sát theo các bước ở trên giúp bạn đánh giá câu trả lời.
Câu hỏi thường gặp
Thuê mặt bằng ở Gò Vấp nên chọn đường nào?
Tuỳ ngành. Quán ăn, tiệm dịch vụ khu phố thường hợp trục buôn bán như Quang Trung, Lê Đức Thọ, Nguyễn Văn Nghi hoặc hẻm lớn đông dân trọ. Showroom, văn phòng cần chỗ đậu xe hợp đường lớn như Phạm Văn Đồng. Quan trọng hơn tên đường là khảo sát thật từng đoạn.
Có nên thuê mặt bằng trong hẻm ở Gò Vấp không?
Hẻm lớn có nhiều nhà trọ, nhiều hộ gia đình là chỗ tốt cho quán ăn, tạp hoá, giặt ủi, tiệm tóc, vì khách quay lại mỗi ngày và chi phí thuê thấp hơn mặt tiền. Cần xem hẻm có ngập, xe có vào được không, và có ai phản đối ngành nghề gây ồn, gây mùi không.
Hợp đồng thuê mặt bằng có cần công chứng không?
Quy định về công chứng hợp đồng thuê nhà đã thay đổi qua các lần sửa luật và còn tuỳ bên thuê là cá nhân hay tổ chức. Dù không bắt buộc, công chứng hoặc ít nhất có chữ ký đầy đủ của chủ sở hữu, kèm bản sao giấy tờ nhà, giúp giảm rủi ro tranh chấp. Nên hỏi công chứng viên về quy định hiện hành.
Mặt bằng gần sân bay có bất lợi gì?
Tiếng máy bay ở một số khu phía nam vùng khá lớn vào giờ cao điểm bay, ảnh hưởng tới lớp học, phòng thu, phòng khám hay chỗ lưu trú cần yên tĩnh. Đổi lại, khu gần sân bay có khách đi máy bay, có nhu cầu gửi xe, giao nhận, ăn uống nhanh.
Làm sao biết đoạn đường sắp có công trình thi công?
Hỏi ủy ban phường, xem thông tin công khai về các dự án giao thông, thoát nước của thành phố, và hỏi chuyện các chủ tiệm lâu năm trong dãy phố. Nếu đã có thông tin dự án, nên thoả thuận điều khoản giảm hoặc tạm ngưng tiền thuê khi rào chắn ảnh hưởng tới lối vào.
Sang lại cửa hàng ở Gò Vấp cần lưu ý gì nhất?
Phải gặp chủ nhà và ký hợp đồng thuê mới đứng tên mình trước khi trả tiền sang cho người thuê cũ. Kiểm kê đồ đạc được sang bằng danh sách có chữ ký, kiểm nợ điện nước, và hỏi rõ lý do người cũ nghỉ để đánh giá rủi ro.